Guides immobiliers 2026

Des analyses pratiques pour acheter et vendre informé, fondées sur les transactions notariées réelles (DVF) et la réglementation en vigueur. Sans biais d'agence.

• Méthode · 2026

  Estimation immobilière 2026 : 3 méthodes (comparaison, capitalisation, hédonique)

  Comparaison directe (DVF + biens similaires vendus 12 à 24 mois, ajustements surface/étage/état), capitalisation par rendement locatif, méthode hédonique (régression sur attributs). Précisions typiques ±5 %, ±10 %, ±15 %, impact DPE A à G et outils gratuits (DVF Etalab, app.dvf.etalab.gouv.fr, carte DVF maison).

• Diagnostics · 2026

  10 diagnostics obligatoires vente immobilière 2026 : liste complète, prix moyens, validité

  Liste exhaustive du DDT 2026 : DPE, loi Carrez, amiante, plomb CREP, termites, gaz, électricité, ERP, assainissement non collectif, audit énergétique. Validités, périmètre légal et prix moyens 250 à 650 € TTC.

• Audit énergétique · 2026

  Audit énergétique obligatoire avant vente 2026 : maisons DPE F et G, prix, sanctions

  Périmètre 2026 (maisons F, G et E), contenu réglementaire (deux scénarios travaux minimum, gain de classes DPE), prix 500 à 1 000 € selon l'ADEME, et conséquences en cas d'absence : le notaire bloque la signature.

• DPE · 2026

  DPE A vs DPE G : impact réel sur le prix au m² en 2026

  Décote constatée des passoires thermiques (Notaires de France, MeilleursAgents, SeLoger), calendrier d'interdiction de location et coût d'une rénovation F → D avec MaPrimeRénov'.

• Fiscalité · 2026

  Plus-value résidence principale 2026 : exonération totale, conditions, cas pièges

  Exonération totale art. 150 U II 1° CGI : conditions d'occupation habituelle et effective, cas pièges (location partielle, dépendance pro, vente avant emménagement) et régime hors résidence principale (36,2 %, abattements 22/30 ans).

• Investissement · 2026

  Investissement locatif rendement net 2026 : calcul, fiscalité LMNP vs nu, simulation

  Rendement brut vs net vs net-net : formule de calcul, charges déductibles (taxe foncière, copropriété, PNO, gestion, vacance), arbitrage LMNP réel vs location nue (micro-foncier, déficit foncier), simulation T2 50 m² à 200 000 € loué 700 €/mois et impact loi Climat sur les passoires thermiques.

• Fiscalité · 2026

  Frais de notaire achat immobilier 2026 : calcul, barèmes, ancien vs neuf

  Décomposition réelle des frais d'acquisition : DMTO (5,80 % ancien / 0,715 % neuf), barème officiel des émoluments du notaire (0,799 % à 3,870 % par tranches), contribution de sécurité immobilière, débours. Calcul détaillé sur 250 000 €, hausse DMTO 2025-2028 et astuces légales de réduction.

• Financement · 2026

  PTZ Prêt à Taux Zéro 2026 : conditions, plafonds, zones, primo-accédant

  Conditions primo-accédant (non propriétaire de sa RP les 2 dernières années), plafonds RFR par zone A/A bis/B1/B2/C, plafonds d'opération, quotité 10 à 50 % selon tranche et zone, durée 25 ans avec différé. Réforme du 1er avril 2025 ouvrant le PTZ neuf à la maison individuelle dans toutes les zones.

• Patrimoine · 2026

  Acheter en SCI familiale 2026 : avantages, fiscalité IR vs IS, transmission

  Comparatif SCI à l'IR (transparence fiscale) vs SCI à l'IS (15 % puis 25 %, amortissement), donation progressive de parts avec abattement 100 000 € par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI), démembrement nue-propriété / usufruit (art. 669), formalisme et responsabilité indéfinie au prorata, plus-value à la revente, cas pratique parents + 2 enfants achat 400 000 €.

• Patrimoine · 2026

  Achat immobilier indivision vs SCI 2026 : avantages, fiscalité, transmission

  Comparatif point par point entre l'indivision (art. 815 du Code civil) et la SCI : règles d'entrée et de sortie, fiscalité transparente (IR) ou IS, transmission par donation de parts avec abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI), coûts de création et deux cas pratiques chiffrés — couple non marié à 350 000 € et parents + 2 enfants.

• Investissement · 2026

  Investissement locatif 2026 : fin du Pinel, Denormandie, LMNP, LLI, déficit foncier

  Panorama 2026 des dispositifs encore actifs après l'extinction du Pinel et Pinel+ au 31/12/2024 : Denormandie prolongé jusqu'en 2027 (zones B1/B2/C, 25 % travaux, réduction jusqu'à 21 % sur 12 ans), LMNP au réel ou micro-BIC 50 % (seuils art. 155 IV CGI), statut LLI ouvert aux particuliers via SCI dédiée, déficit foncier 10 700 €/an reportable 10 ans (art. 156 I 3° CGI). Deux cas pratiques chiffrés — Denormandie 180 000 € à Lyon et LMNP T2 Bordeaux 150 000 €.

• DPE · 2026

  DPE et prix de vente immobilier 2026 : impact réel par classe A à G, décote moyenne du marché

  Décote constatée des classes F et G (Notaires de France, MeilleursAgents, SeLoger), interdiction de location progressive (G 2025, F 2028, E 2034), audit énergétique obligatoire à la vente (500-1000 € selon l'ADEME), prime A/B sur neuf RE2020 et maisons BBC, allongement de la durée de mise en vente et cas pratique 3 maisons Toulouse 100 m² estimées 350 000 € au DVF (classes C, E, G).

• Gestion locative · 2026

  Mandat de gestion locative 2026 : coût, garanties GLI, fiscalité propriétaire bailleur

  Cadre Hoguet du mandat de gestion locative, prestations incluses (recherche locataire, bail, encaissement, sinistres, déclaration 2044), fourchette d'honoraires 6 à 10 % HT du loyer, frais de mise en location à part, GLI 2-4 % TTC vs Visale Action Logement gratuite, déduction des frais aux revenus fonciers (CGI art. 31) et cas pratique chiffré T2 Bordeaux loué 750 €/mois.

• Patrimoine · 2026

  Vente en viager 2026 : bouquet, rente, décote, fiscalité vendeur et acheteur

  Guide 2026 du viager : occupé vs libre (Code civil art. 1968 et s.), calcul bouquet + rente (espérance de vie INSEE, taux légal, décote DUH 20-50 %), fiscalité vendeur (CGI art. 158 6° : 70/50/40/30 % imposables selon âge à l'entrée en jouissance), protection juridique (clause résolutoire, indexation INSEE), avantages et risques côté acheteur, alternatives (viager mutualisé, vente à terme) et cas pratique d'un T3 à Lyon estimé 350 000 € libre.

• Vente bailleur · 2026

  Vendre un logement loué 2026 : bail en cours, congé pour vente, décote, droit de préemption

  Cadre loi 89-462 art. 15 : vente avec bail en cours (l'acquéreur reprend le bail), congé pour vente avec préavis 6 mois (art. 15-II) et formalisme strict, droit de préemption du locataire 2 mois, protection des locataires de plus de 65 ans à ressources modestes (art. 15-III), décote couramment observée 10 à 20 % vs marché libre, impact plus-value (CGI art. 150 U) et cas pratique T2 Lyon 250 k libre / 215 k loué bail 18 mois.

• Méthode

  DVF c'est quoi en 2026 ? Le guide complet

  Comprendre la base DVF, ses limites et comment l'utiliser pour estimer un bien sans biais d'agence.

• Fiscalité

  Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements, exonérations

  Barème 19 % + 17,2 %, abattements pour durée de détention, exonérations (résidence principale, retraités modestes) et travaux déductibles.

• Fiscalité

  Frais de notaire 2026 : calcul, barème, exceptions

  Mécanique des droits de mutation, émoluments du notaire, cas du neuf et de l'ancien, simulation simple.

• Financement

  Crédit immobilier 2026 : taux, capacité, taux d'endettement

  Où en sont les taux, comment calculer sa capacité d'emprunt et arbitrer entre durée, apport et reste à vivre.

• Méthode

  Estimer le prix d'un T2 ou T3 dans le même immeuble en 2026

  Pourquoi deux appartements voisins ne valent pas le même m² et comment isoler les bons comparables.