DPE et prix de vente immobilier 2026 : impact réel par classe A à G, décote moyenne du marché

Mis à jour le 16/06/2026 — lecture : 8 min

Depuis l'entrée en vigueur du calendrier loi Climat & Résilience et la généralisation de l'audit énergétique obligatoireà la vente des passoires, le DPE est devenu en 2026 un attribut majeur du prix au m². L'impact n'est pas symétrique : la décote mesurée sur les classes F et G est nette ; la primesur les classes A et B existe mais reste plus modérée. Cet article fait le point, sans chiffre inventé, sur les données publiques disponibles, le coût de l'audit, l'effet sur la durée de mise en vente et illustre l'ordre de grandeur sur trois maisons toulousaines de 100 m² estimées à 350 000 € via la base DVF.

1. Classes DPE A à G : rappel et obligations de location

Le DPE classe les logements de A(très performant, ≤ 70 kWh/m².an d'énergie primaire et ≤ 6 kg CO₂/m².an) à G(passoire, > 420 kWh/m².an ou > 100 kg CO₂/m².an), selon le double seuil énergie + émissions (arrêté du 31 mars 2021 modifié). En 2026, le DPE reste obligatoire pour toute vente (annexé au dossier de diagnostic technique) et toute mise en location, opposable depuis le 1^er juillet 2021.

Le calendrier d'interdiction progressive de location fixé par la loi Climat & Résilience du 22 août 2021 structure désormais les arbitrages des acquéreurs :

• 1^er janvier 2025 — interdiction de mise en location nouvelle des logements classés G (sauf rare report).
• 1^er janvier 2028— extension de l'interdiction aux logements classés F.
• 1^er janvier 2034 — extension aux logements classés E.

Ce calendrier conduit une part croissante d'acquéreurs (investisseurs, primo-accédants envisageant la location à terme) à exclure les passoires énergétiques de leur recherche par anticipation, ou à exiger une décote couvrant le coût de remise à niveau. Pour le détail des sanctions et l'articulation avec l'audit, voir notre guide audit énergétique obligatoire à la vente 2026.

2. Décote constatée des classes F et G : ce que disent les études publiques

Les Notaires de Francepublient régulièrement, via leurs études trimestrielles (immobilier.notaires.fr), des observations chiffrées sur l'effet du DPE sur les prix de vente. Les observatoires privés (MeilleursAgents, SeLoger) en font de même à partir de leurs propres bases d'annonces et de transactions retraitées. Ces sources convergent sur deux constats robustes :

• Les classes F et G subissent une décote significative par rapport à une référence C ou D, en moyenne supérieure à celle observée pour un saut d'une seule classe.
• L'ampleur de la décote varie selon la zone (tendue vs détendue), la typologie(maison individuelle vs appartement en copropriété) et le calendrier d'observation. Elle s'intensifie au fil du temps à mesure que le calendrier d'interdiction de location se rapproche.

La fourchette communément avancée par les professionnels pour 2024-2025 est de 5 à 15 % de décote pour les F/G par rapport à une référence C, plus marquée en province détendue et sur les maisons que sur les appartements en zone très tendue. Aucune étude publique ne valide à ce jour un chiffre unique national : la décote dépend du marché local, et seule la confrontation à la médiane DVFde la rue ou du quartier permet d'objectiver l'écart sur un bien donné. Voir notre carte DVF interactive pour explorer les transactions notariées récentes autour d'une adresse.

3. Désirabilité des passoires : zones tendues vs zones rurales

En zone très tendue(Paris intra-muros, première couronne, centres des grandes métropoles, littoral à forte saisonnalité), la pression sur l'offre reste telle qu'une passoire bien située trouve preneur, certes avec une négociation plus dure, mais sans renoncement total. La décote y est plus contenue, parce qu'une partie des acquéreurs est composée de résidents principaux qui financent les travaux ou de pieds-à-terre dont l'arbitrage location n'est pas en jeu.

En zone détendue(rural profond, communes de moins de 5 000 habitants hors couronnes métropolitaines, marchés saturés en stock ancien), l'effet est inverse : la passoire devient un actif difficile à liquider parce que la demande locative se rétracte avant 2028 et que les acquéreurs disposent d'une offre alternative pour le même budget. La décote y est plus prononcée, et la durée de mise en vente s'allonge nettement (voir section 7).

4. Audit énergétique obligatoire à la vente : coût vendeur 500 à 1 000 €

Depuis le 1^eravril 2023, la vente d'une maison individuelle (ou d'un immeuble en monopropriété) classée F ou G impose un audit énergétiqueréglementaire à la charge du vendeur (article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, source : service-public.fr). Depuis 2025, le périmètre s'étend aux maisons E selon le calendrier publié. L'audit décrit deux scénarios de travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E (puis C à terme), avec estimations chiffrées des coûts, du gain énergétique attendu et des aides mobilisables.

Le coût pratique d'un audit, selon l'ADEME et les retours du marché (service-public.fr), se situe entre 500 et 1 000 € TTCselon la surface, la complexité et la zone géographique. Il est annexé à la promesse ou au compromis de vente, sans validité limitée tant que les travaux n'ont pas modifié la classe (5 ans en pratique). En son absence, le notaire suspend la signature : il s'agit d'un document du dossier de diagnostic technique opposable. C'est aussi le document à partir duquel l'acquéreur arbitre son offre — d'où la pression à la baisse sur le prix net vendeur.

5. Prime des classes A et B : neuf, BBC et maisons récentes

À l'inverse, les classes A et B bénéficient d'une prime de quelques pourcents par rapport à un C de référence, selon les études publiques. La prime se concentre sur deux segments :

• Le neuf RE2020 (réglementation environnementale en vigueur depuis le 1^erjanvier 2022 pour les logements) — la classe A y est devenue la norme, et l'écart se mesure surtout par rapport au stock ancien des années 1970-1990 encore vendu en parallèle dans le même secteur.
• Les maisons récentes BBC(Bâtiment Basse Consommation, label antérieur à la RE2020 mais désormais équivalent classe A/B au DPE) et les maisons ayant fait l'objet d'une rénovation globale post-2020 atteignant la classe A ou B, certifiée par un nouveau DPE.

L'ordre de grandeur retenu par les observatoires pour la prime A/B est plus modeste que la décote F/G : 3 à 8 %par rapport à un C de référence selon la zone, là encore sans chiffre national unique. La prime est plus visible en zone tendue et sur les marchés où la demande locative et les charges énergétiques futures pèsent dans l'arbitrage.

6. Effet « verdissement » : rénover après acquisition

Une stratégie répandue consiste à acheter une passoire avec décote, puis à rénoverdans la foulée pour faire sauter le bien d'une à trois classes DPE. Le calcul tient quand le coût des travaux est inférieur à la décote obtenue à l'achat, augmentée du montant cumulé des aides publiques (MaPrimeRénov' Ampleur, CEE, éco-PTZ jusqu'à 50 000 €, TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d'efficacité énergétique).

Pour cadrer un parcours de rénovation globale, les ressources de référence sont le site France Rénov' (france-renov.gouv.fr) et le parcours « MaPrimeRénov' Ampleur » détaillé par l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Voir notre guide partenaire MaPrimeRénov' Ampleur 2026 sur RenovScore pour le détail des plafonds (jusqu'à 70 000 € de travaux éligibles selon les profils), de l'obligation de passer par un Accompagnateur Rénov' agréé et du saut de 2 classes minimum exigé pour valider l'aide.

7. Durée de mise en vente : F et G se vendent plus lentement

Les observatoires d'annonces (SeLoger, MeilleursAgents) et les chambres notariales relèvent depuis 2023 un allongement systématiquede la durée de mise en vente pour les biens F et G. L'écart par rapport à un bien C ou D équivalent varie selon les zones et les périodes : il se compte en semaines en zone très tendue, en mois en zone détendue. Les notaires l'expliquent par la conjugaison de deux mécanismes :

• Une exclusion à la recherche: une part croissante d'acquéreurs filtre d'emblée les annonces F/G, ce qui réduit mécaniquement la file d'attente.
• Une négociation accrue: les acquéreurs restants intègrent la perspective de l'interdiction de location et exigent une décote compensant le coût des travaux ; le compromis met plus de temps à se trouver.

Pour un vendeur en zone détendue, l'arbitrage entre vendre vite avec décoteou rénover avant de mettre en vente dépend du coût des travaux, des aides mobilisables et de la liquidité locale. Une estimation rigoureuse — fondée sur les méthodes décrites dans notre guide estimation immobilière : 3 méthodes 2026 — reste le point de départ pour trancher.

8. Cas pratique : trois maisons à Toulouse, 100 m², estimées 350 000 € à la base DVF

Pour illustrer l'ordre de grandeur, prenons trois maisons hypothétiques de 100 m² situées dans un même quartier toulousain, dont la médiane DVF des transactions récentes (publiées sur app.dvf.etalab.gouv.fr) ressort à 350 000 €pour un bien de classe C en bon état :

• Maison A — classe C: référence du quartier. Prix net vendeur visé cohérent avec la médiane DVF : 350 000 €. Audit non requis. Pas d'effet calendaire à craindre sur la mise en location future.
• Maison B — classe E: décote modérée, de l'ordre de 3 % par rapport à la référence selon les ordres de grandeur des études publiques pour une zone semi-tendue. Net vendeur indicatif : environ 339 500 €. Pas d'audit énergétique obligatoire en 2026 sauf calendrier renforcé (vérifier service-public.fr à la date de mise en vente). L'échéance 2034 d'interdiction de location influe sur les profils investisseurs.
• Maison C — classe G: décote marquée, de l'ordre de 10 % par rapport à la référence dans la fourchette communément observée par les Notaires de France et les observatoires privés. Net vendeur indicatif : environ 315 000 €. Audit énergétique obligatoire à la charge du vendeur (500-1 000 € selon l'ADEME). Sortie du parc locatif depuis le 1^er janvier 2025 pour toute nouvelle mise en location.

Ces ordres de grandeur sont indicatifs : ils dépendent de l'adresse, de l'état réel du bien, de la qualité du jardin et de l'ancienneté de la dernière rénovation. La règle reste la même : confronter le prix d'annonce à la médiane DVFde la rue, en ajustant pour la classe DPE et l'état. La carte DVF et nos pages prix immobilier au m² par département et commune sont calibrées exactement pour ce contrôle.

Questions fréquentes

Sources : Notaires de France — études trimestrielles et observatoires (immobilier.notaires.fr) ; MeilleursAgents et SeLoger — études internes sur la décote DPE ; loi Climat & Résilience du 22 août 2021 (calendrier d'interdiction de location des passoires énergétiques) ; service-public.fr — fiches DPE, audit énergétique réglementaire, calendrier d'interdiction ; ADEME et ministère de la Transition écologique — coût d'un audit énergétique ; DGFiP — base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) via app.dvf.etalab.gouv.fr ; arrêté du 31 mars 2021 modifié relatif au DPE. Article informatif : aucune décote chiffrée n'est avancée sans rattachement à une source officielle, et le cas pratique toulousain illustre des ordres de grandeur sans prétendre à une estimation individuelle.