Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et exonérations
Mis à jour le 11/06/2026 — lecture : 5 min
Avant de mettre un bien en vente, une seule question conditionne tout l'arbitrage : combien va-t-il rester après impôt ? La plus-value immobilière 2026 reste taxée à 36,2 %(19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec des abattements progressifs sur la durée de détention et plusieurs cas d'exonération. Voici la mécanique complète, sans jargon.
Définition : qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achatd'un bien immobilier, corrigée de plusieurs éléments. Formule simplifiée :
Plus-value brute = prix de vente net vendeur − (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux déductibles).
Les frais d'acquisitionsont retenus pour leur montant réel (notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence à la charge de l'acquéreur) ou via un forfait de 7,5 %du prix d'achat. Les travaux peuvent être déduits pour leur montant réel (factures à l'appui) ou via un forfait de 15 %du prix d'achat à condition d'avoir détenu le bien depuis plus de 5 ans.
Barème d'imposition : 19 % + 17,2 %
Hors résidence principale, la plus-value nette imposable est taxée à deux niveaux :
- 19 % d'impôt sur le revenu (prélèvement forfaitaire libératoire, versé chez le notaire le jour de la signature).
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, une surtaxe progressive s'ajoute, de 2 % à 6 % selon le montant (jusqu'à 250 000 € et plus). La facture totale peut dépasser 42 % sur les très grosses plus-values.
Abattements pour durée de détention : la mécanique du temps
C'est le levier le plus puissant pour réduire votre imposition. Les abattements s'appliquent dès la 6ᵉ année et s'accélèrent au-delà de 22 ans.
Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :
- 0 % d'abattement de la 1ʳᵉ à la 5ᵉ année
- 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année
- 4 % la 22ᵉ année
- Exonération totale d'IR à 22 ans de détention
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :
- 0 % d'abattement de la 1ʳᵉ à la 5ᵉ année
- 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année
- 1,60 % la 22ᵉ année
- 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année
- Exonération totale de PS à 30 ans de détention
Concrètement : un bien détenu 22 ans n'est plus taxé qu'aux prélèvements sociaux ; au bout de 30 ans, la plus-value est totalement défiscalisée.
Exonérations : les cas où vous ne payez rien
- Résidence principale : exonération totale et automatique, à condition que le bien soit votre résidence principale effective au jour de la vente (ou récemment quittée si la mise en vente est justifiée).
- Petit prix de vente : exonération si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €(apprécié par quote-part en cas d'indivision).
- Retraités et invalides modestes: exonération si le vendeur perçoit une pension de retraite ou une carte d'invalidité, et dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas environ 10 000 € par an (seuil revalorisé chaque année).
- Première cession d'un autre logementsous conditions de remploi dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois.
- Durée de détention: exonération d'IR à 22 ans, totale à 30 ans.
Travaux déductibles : gardez vos factures
Les travaux ajoutés au prix d'achat sont l'autre grand levier d'optimisation. Sont déductibles les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par une entreprise du BTP (idéalement certifiée RGEpour les travaux énergétiques, ce qui sécurise la preuve). En revanche, les travaux d'entretien courant (peinture, plomberie de remplacement, etc.) ne sont pas déductibles.
À défaut de factures, et si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, l'administration applique automatiquement un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition. Si vos travaux réels dépassent ce forfait, conservez absolument les factures : c'est plusieurs milliers d'euros d'économie sur la note finale.
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Avant de calculer la plus-value, il faut une estimation honnête du prix de vente. BienBienBien interroge la base DVF officielle (ventes notariées réelles) autour de votre adresse et calcule une fourchette médiane, sans biais d'agence. Gratuit, sans inscription.
À lire aussi : DVF c'est quoi en 2026 ? Le guide complet pour comprendre la base sur laquelle s'appuient nos estimations.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
›Comment se calcule la plus-value immobilière en 2026 ?
La plus-value brute = prix de vente net vendeur − prix d'achat majoré (prix d'acquisition + frais d'acte forfait 7,5 % ou réels + travaux justifiés ou forfait 15 % après 5 ans de détention). Sur cette plus-value brute, on applique les abattements pour durée de détention, puis le barème 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
›Quel est le barème de taxation de la plus-value immobilière ?
Hors résidence principale, la plus-value nette imposable est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette (de 50 000 à 250 000 € et plus).
›Quels sont les abattements pour durée de détention en 2026 ?
Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e année, soit une exonération totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année, soit une exonération totale au bout de 30 ans.
›Quelles sont les exonérations possibles ?
Les principales exonérations 2026 : vente de la résidence principale (exonération totale), vente d'un bien dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € (par quote-part), titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité dont le revenu fiscal de référence est ≤ 10 000 € environ (seuil revalorisé), première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi, et vente après 22 ans (IR) ou 30 ans (PS) de détention.
›Quels travaux puis-je déduire pour réduire la plus-value ?
Vous pouvez ajouter au prix d'achat les travaux d'amélioration, d'agrandissement, de reconstruction ou de surélévation, à condition d'être propriétaire depuis plus de 5 ans et de produire les factures d'entreprises (BTP, idéalement RGE pour les travaux énergétiques). À défaut de factures, un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition est appliqué automatiquement après 5 ans de détention. Les travaux d'entretien et de réparation courants ne sont pas déductibles.
Sources : article 150 U et suivants du Code général des impôts, BOFiP-Impôts (RFPI), service-public.fr. Article informatif qui ne se substitue pas à l'avis d'un notaire ou d'un conseil fiscal pour votre situation personnelle.