DVF, c'est quoi en 2026 ? Comprendre les Demandes de Valeurs Foncières pour estimer votre bien

Mis à jour le 11/06/2026 — lecture : 4 min

Quand on veut estimer un bien immobilier sans passer par une agence, un sigle revient partout : DVF. Derrière ces trois lettres se cache la base la plus puissante (et la plus sous-utilisée) du marché français : Demandes de valeurs foncières, publiée par la Direction générale des Finances publiques. Voici ce qu'elle contient réellement, ses limites, et comment s'en servir correctement en 2026.

DVF : la photographie des ventes réelles enregistrées par les notaires

DVF est un fichier public, mis à disposition par la DGFiP, qui recense toutes les mutations immobilières à titre onéreuxen France métropolitaine. Concrètement : à chaque fois qu'un notaire enregistre la vente d'une maison, d'un appartement, d'un terrain ou d'un local commercial, la transaction finit dans DVF avec son prix, sa date, son adresse, sa surface et sa nature.

La base est ouverte gratuitement depuis avril 2019 sur data.gouv.fr et cadastre.data.gouv.fr, avec un historique qui remonte à 2014. Elle est actualisée deux fois par an (avril et octobre). C'est la seule source qui donne accès aux prix réellement signés, et non aux prix affichés en vitrine d'agence.

Ce que DVF ne dit pas (et qu'il faut savoir)

DVF est précieuse mais elle a trois angles morts importants :

Aucune information sur l'état du bien ni les travaux.Deux maisons de 100 m² vendues dans la même rue, l'une refaite à neuf, l'autre à rénover entièrement, apparaissent côte à côte sans signal de qualité.
Un décalage de 4 à 6 mois entre la signature notariée et la publication dans DVF. Sur un marché qui bouge vite, les dernières ventes connues ne reflètent pas forcément le mois en cours.
Une couverture incomplète :l'Alsace-Moselle (régime du livre foncier) et Mayotte sont absentes ; les autres DOM sont partiellement couverts.

Comment bien utiliser DVF pour estimer son bien

Une vente DVF prise isolément ne vaut rien. Trois règles pour s'en servir sérieusement :

Rester dans un rayon proche(typiquement 300 à 500 mètres autour de l'adresse). Au-delà, les micro-marchés changent.
Filtrer par même typologie : maison contre maison, appartement contre appartement, et idéalement même tranche de surface (±20 %).
Rester sur la même époque: les ventes des 12 derniers mois ont plus de valeur que celles d'il y a trois ans, surtout après un retournement de marché.

DVF face aux estimations notaires, agences et Chambre des Notaires

Les outils Patrim(Chambre des Notaires) et les estimations en ligne d'agences s'appuient souvent sur DVF en sous-jacent, mais en y ajoutant leurs propres pondérations. Les agences ont un biais commercial : sur-évaluer pour décrocher un mandat, sous-évaluer pour vendre vite. Les notaires sont plus neutres mais leurs outils restent moins granulaires que la donnée brute. DVF directe reste la référence pour qui veut une vérité chiffrée, sans intermédiaire.

Attention aux biais : toutes les ventes ne se valent pas

Certaines transactions DVF sont atypiques et peuvent fausser une moyenne si on ne les écarte pas : ventes en urgence (divorce, succession, mutation professionnelle), ventes entre proches à prix d'ami, parts indivises, démembrement, ou ventes signées en plein marché tendu juste avant un retournement. C'est pour cette raison qu'une estimation sérieuse calcule une médiane (et non une moyenne) sur un échantillon filtré, plutôt que de regarder une seule vente.

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Questions fréquentes sur la base DVF

›Qu'est-ce que la base DVF exactement ?

DVF (Demandes de valeurs foncières) est un fichier public ouvert par la DGFiP qui recense toutes les mutations immobilières à titre onéreux enregistrées par les notaires : maisons, appartements, terrains, locaux. Chaque ligne contient le prix, la date, l'adresse, la surface, et le type de bien. Les données sont gratuites et téléchargeables sur data.gouv.fr et cadastre.data.gouv.fr.

›Depuis quand DVF est-elle accessible et à quelle fréquence est-elle mise à jour ?

L'État met DVF en open data depuis avril 2019, avec un historique remontant à 2014. Les actualisations se font deux fois par an (avril et octobre), ce qui implique un décalage de 4 à 6 mois entre la signature notariée et la disponibilité dans la base.

›DVF couvre-t-elle toute la France ?

Non. L'Alsace (Bas-Rhin, Haut-Rhin) et la Moselle relèvent du livre foncier et ne sont pas dans DVF. Mayotte est également exclue. Les autres DOM (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane) sont partiellement couverts mais avec moins de profondeur historique.

›Pourquoi le prix DVF de mon voisin ne correspond pas au marché ?

Plusieurs biais peuvent fausser une vente DVF prise isolément : vente en urgence (divorce, succession, mutation pro), vente entre proches sous-évaluée, vente d'un bien à rénover sans information sur l'état, ou marché tendu local. C'est pour cela qu'il faut toujours raisonner sur un échantillon de ventes comparables, pas sur une seule transaction.

›DVF remplace-t-elle l'estimation d'un notaire ou d'une agence ?

Non, elle la complète. DVF donne une vérité objective sur les prix réellement signés autour de chez vous, sans le biais commercial d'une agence qui cherche un mandat. Mais elle n'intègre ni l'état du bien, ni les travaux récents, ni les éléments qualitatifs (vue, étage, exposition). Croiser DVF avec un avis terrain reste la meilleure approche.

Sources : data.gouv.fr (DVF DGFiP), cadastre.data.gouv.fr, Étalab. Article rédigé à des fins d'information et ne se substitue pas à l'avis d'un professionnel (notaire, expert immobilier).