Vendre un logement loué 2026 : bail en cours, congé pour vente, décote, droit de préemption

Mis à jour le 16/06/2026 — lecture : 8 min

Un bailleur peut vendre son bien à tout moment, même quand un locataire l'occupe. Deux scénarios coexistent : vendre avec le bail en cours(l'acquéreur reprend le contrat de location), ou donner congé pour venteà l'échéance du bail pour livrer le logement libre. Chaque voie a ses règles de préavis, ses formalités, son impact sur le prix et ses pièges. Voici, en 2026, ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989, comment fonctionne le droit de préemption du locataire, les protections spécifiques des locataires âgés, l'ordre de grandeur de la décote constatée sur un bien loué et un cas pratique chiffré sur un T2 lyonnais.

Vendre avec un bail en cours : l'acquéreur reprend le contrat

La règle de base est posée par l'article 1743 du Code civil et confirmée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989régissant les rapports locatifs : la vente d'un bien occupé est juridiquement neutre pour le locataire. Le bail se poursuit aux conditions en cours (durée résiduelle, loyer, charges, dépôt de garantie) jusqu'à son terme. L'acquéreur devient le nouveau bailleur, hérite de l'ensemble des obligations (entretien, restitution du dépôt de garantie en fin de bail, indexation IRL annuelle) et des droits du précédent propriétaire. Aucun formalisme particulier n'est imposé par la loi vis-à-vis du locataire au jour de la vente : un courrier de courtoisie indiquant l'identité du nouveau bailleur et les nouvelles coordonnées de paiement suffit.

Cette option s'adresse en priorité à un acquéreur investisseur qui valorise la continuité du rendement locatif et la connaissance du locataire en place. Pour le vendeur, l'avantage est de ne pas devoir respecter le préavis de 6 mois du congé pour vente et de continuer à encaisser le loyer pendant toute la commercialisation : zéro vacance locative, zéro remise en état préalable au standard d'un acquéreur occupant.

Le congé pour vente : préavis 6 mois et formalisme strict

Pour livrer le bien libreà l'acquéreur, le bailleur doit donner congé au locataire à l'échéance du bail. L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 impose un préavis de 6 mois avant le terme du bail (échéance triennale en location nue, annuelle en meublé). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé. Il doit obligatoirement comporter :

• le motif : vente du logement ;
• le prix et les conditions de la vente projetée (vente nue, montant ferme, modalités de paiement) ;
• la reproduction des cinq premiers alinéasde l'article 15-II, afin d'informer le locataire de son droit de préemption ;
• la date de prise d'effet (terme du bail).

Tout congé qui ne respecte pas ces mentions est nul: le bail se renouvelle tacitement pour une nouvelle période de 3 ans, et le bailleur doit recommencer la procédure à l'échéance suivante. Le congé pour vente ne peut pas non plus être donné en cours de bail.

Le droit de préemption du locataire : 2 mois pour décider

Le congé pour vente vaut offre de venteau profit du locataire. L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 lui confère un droit de préemption : il dispose de 2 moisà compter de la réception du congé pour accepter l'offre au prix et aux conditions indiqués. S'il accepte sans condition de prêt, la vente doit être réalisée dans les 2 mois suivants. S'il sollicite un crédit immobilier, le délai est porté à 4 mois.

Si le locataire refuse ou ne répond pas dans le délai de 2 mois, le bailleur peut vendre librement à un tiers — mais à un prix au moins équivalent à l'offre initiale. Si le bien est ensuite proposé moins cher ou à des conditions plus avantageuses, le notaire (en pratique, par sécurité) ou le bailleur doit notifier au locataire une nouvelle offre, avec un délai de 1 moispour répondre (droit de préemption subsidiaire). Cette protection vise à empêcher le bailleur d'afficher un prix artificiellement élevé pour décourager la préemption, puis de vendre à la baisse à un tiers.

Locataires protégés : plus de 65 ans + ressources modestes

L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de délivrer un congé pour vente à un locataire qui remplit cumulativement deux conditions appréciées à la date du terme du bail :

• être âgé de plus de 65 ans ;
• percevoir des ressources annuelles inférieures au plafond d'attribution des logements PLUS (logement social intermédiaire), fixé par décret et révisé chaque année.

Le congé reste possible uniquementsi le bailleur propose au locataire un logement de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique défini par le texte. Cette protection ne joue pas si le bailleur lui-même a plus de 65 ans à la date du terme, ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond. En pratique, la condition de ressources du locataire se vérifie sur son dernier avis d'imposition, que le bailleur peut demander dans le cadre de la procédure.

Loué vs libre : une décote couramment observée de 10 à 20 %

Vendre un bien occupéimplique mécaniquement une décote par rapport à un bien libre équivalent : l'acquéreur n'a pas la jouissance immédiate du logement, hérite d'un locataire qu'il n'a pas choisi et de conditions de bail qu'il ne peut modifier. Les baromètres publics de la profession (notamment Notaires de France et chambres notariales régionales) convergent vers une fourchette couramment observée de 10 à 20 % de décotepar rapport au prix de marché libre. Les ordres de grandeur précis varient selon les segments et les territoires : ils ne se substituent pas à l'avis du notaire chargé de la transaction.

L'amplitude de la décote dépend de trois facteurs principaux :

• la durée résiduelle du bail: plus elle est longue, moins l'acquéreur récupère rapidement la jouissance du bien et plus la décote s'élargit ;
• l'écart entre le loyer en cours et le loyer de marché: un loyer encadré bien en dessous des prix locatifs locaux pénalise davantage, parce que l'acquéreur sait que l'ajustement ne sera possible qu'à la relocation ;
• la qualité du locataire : ancienneté, ponctualité de paiement, entretien du logement. Un locataire « solide » de plusieurs années réduit la décote.

L'avantage du bailleur investisseur : zéro vacance locative

Pour le bailleur qui vend, garder le locataire en place pendant toute la phase de commercialisation procure trois avantages tangibles : un loyer encaissé en continujusqu'à la signature de l'acte authentique (parfois 4 à 8 mois après la mise en vente), aucune vacance locative entre deux occupants, et aucune remise en état préalableau standard d'un acquéreur occupant (peintures fraîches, sols rénovés, etc.). La trésorerie du vendeur reste régulière, la quittance prouve la rentabilité de l'actif et l'acquéreur investisseur dispose d'un dossier exploitable immédiatement.

Impact fiscal : plus-value calculée sur le prix de vente effectif

La plus-value immobilièredu vendeur bailleur se calcule sur la base du prix de vente réel, qu'il s'agisse d'un prix libre ou décoté pour cause d'occupation (article 150 U du Code général des impôts). Aucun mécanisme correctif ne « remonte » la base imposable au prix de marché libre : la décote consentie pour cause de bail en cours réduit donc arithmétiquementla plus-value imposable, et donc l'impôt forfaitaire (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) — sous réserve des abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR au-delà de 22 ans, de PS au-delà de 30 ans). Détail du calcul, abattements et exonérations sur notre guide plus-value immobilière 2026.

Cas pratique : T2 Lyon 250 000 € libre / 215 000 € loué

Bailleur particulier, T2 de 45 m² dans un immeuble ancien rénové du 3^e arrondissement de Lyon, loué nu depuis 18 mois (locataire en CDI, sans incident de paiement), bail résiduel 18 mois, loyer 720 €/mois (~16 €/m², conforme au marché local). Estimation comparative basée sur des transactions similaires :

• Prix libre estimé : 250 000 € (~5 555 €/m²), à recouper avec les transactions DVF du même îlot.
• Prix loué estimé: 215 000 € (~4 778 €/m²), soit une décote cible d'environ 14 %— milieu de fourchette pour un bail résiduel d'un an et demi avec locataire « solide ».
• Loyer encaissé pendant la commercialisation (~6 mois) : ~4 320 € qui partent au vendeur, contre 0 € en vente libre après congé.
• Plus-value imposable: calculée sur 215 000 € (au lieu de 250 000 €) — la décote réduit l'assiette de 35 000 €, donc l'impôt IR + PS d'environ 12 670 € sur la part résiduelle après abattements.

Pour fixer un prix de vente loué cohérent, recoupez les transactions DVF récentes de votre îlot et la médiane communale par typologie, puis appliquez une fourchette de décote 10 à 20 % en fonction de la durée résiduelle de bail et du profil locataire.

Questions fréquentes sur la vente d'un logement loué

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs, articles 15-II et 15-III), article 1743 du Code civil (continuation du bail), article 150 U du Code général des impôts (plus-value immobilière), baromètres publics des Notaires de France et des chambres notariales régionales sur la décote en vente occupée. Article informatif qui ne se substitue pas à l'avis d'un notaire, d'un avocat ou d'un gestionnaire titulaire de la carte G pour votre situation personnelle.